'Huren met Vrienden' van Woonpunt tegen de wet?

Inhoudsopgave

Lekker vlot opgeschreven klinkt het sympathiek. Samen met vrienden een woning huren. Woonpunt kwam er vorige week mee naar buiten. Nu rijst de vraag: is dat niet volstrekt tegen de geest van de wet? We doen bij deze graag een beroep op de 'whisdom off the crowd': de deskundigheid die onder lezers zit, ook als het gaat om dit specifieke gebied.

"Mooie kans voor jongeren, goed gezien door Woonpunt. Of is dit een andere manier van het verkameren van woningen? "Amateurisme" van Woonpunt", zoals een tipgever van De Nieuwe Ster het noemt?

Kans
Woonpunt formuleert het concept zo: Ben jij tussen de 23 en 35 jaar en zoek je een woning, maar kun je niets passends vinden in je eentje? Dan is Huren met Vrienden misschien iets voor jou! Woonpunt biedt jongeren de kans om samen met één of twee vrienden of kennissen een woning te huren. Zo kun je de kosten delen én krijg je een gezellige huisgenoot. Goed voor je portemonnee én je woonplezier. Huren met Vrienden gaat vanaf augustus van start met drie woningen in Maastricht en Sittard. Later volgt er meer aanbod, waaronder in Heerlen.

Gezinnen
Woonpunt: "Waar veel jongeren vandaag de dag vastlopen op te hoge huurprijzen of een gebrek aan passende sociale huurwoningen, biedt Woonpunt de mogelijkheid om samen met vrienden een woning te delen. De woningen die hiervoor beschikbaar zijn, zouden anders in het hogere huursegment vallen of bedoeld zijn voor gezinnen met kinderen – voor jonge alleenstaanden dus onbereikbaar terrein."

De redactie van De Nieuwe Ster kreeg de volgende - onderbouwde - analyse toegestuurd. Anoniem overigens.

Verkameren
"Dit is volkomen in strijd met de regels en gewoonweg het 'verkameren' van een woning, iets waarvoor een vergunning nodig is. Met de aangescherpte woningsplitsing en omzettingsregels is het daarnaast onmogelijk om een woning nog te splitsen of te verkameren, niet voor niets zijn er afgelopen jaar 0 woningen gesplitst. Waarom is het illegaal om aan 3 vrienden een woning te verhuren?"

Huishouden
"Een uitspraak van de Raad van State begin 2015 over een zaak in Maastricht. De Raad van State oordeelde dat 2 of meer studenten/vrienden/collega’s niet de intentie hebben om bestendig en voor onbepaalde tijd samen te wonen, waardoor ze géén huishouden kunnen vormen. Doordat in de meeste bestemmingsplannen stond gedefinieerd dat bewoning enkel was toegestaan voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden, mochten er enkel nog gezinnen of koppels hier wonen."

Wet Betaalbare Huur
"Naar aanleiding van deze uitspraak is er in 2015 grote consternatie ontstaan hierover, hetgeen jarenlang de lokale pers heeft gedomineerd. Het amateurisme bij een Woningcorporatie als Woonpunt spreekt wel boekdelen om een pilot groot te lanceren over iets wat totaal in strijd is met de lokale regelgeving. Daarnaast is ook een dergelijk contract ook landelijk niet meer toegestaan sinds de recente invoering van de Wet Betaalbare Huur, zie ook deze blog."

Puntensysteem
"Als men aan drie vrienden verhuurt, dan moeten ze ieder een afzonderlijk kamerhuurcontract ontvangen en ook voldoen aan de puntentelling voor kamerverhuur WWSO. (Woningwaarderingsstelsel voor Onzelfstandige woonruimte, oftewel het puntensysteem voor kamers en andere woonruimtes met gedeelde voorzieningen.)"

De redactie van De Nieuwe Ster is benieuwd hoe deskundigen op dit gebied aankijken tegen het concept Huren met Vrienden van Woonpunt. Mail uw reactie naar de redactie.

Verkamering van panden en het splitsen van panden ligt al jaren erg gevoelig in Maastricht. De gemeente voert beleid om te voorkomen dat in straten de balans doorslaat naar te veel studentenkamers.

De Limburger hield de lokale politieke partijen kort voor de gemeenteraadsverkiezingen in 2022 vijf stellingen voor. "Een stop van (minstens een jaar) op kamersplitsing is een heel goede methode om betaalbare gezinswoningen te behouden", luidde de stelling.

Blog
Het Bredase advocatenkantoor Rassers (115 jaar ervaring in de advocatuur) waarnaar de tipgever al verwees meldt in een blog dat als er sprake is van een 'huishouden', zogenoemde friends-contracten nog steeds mogelijk zijn. In de uitleg van de tipgever is - volgens de Raad van State - dus echter geen sprake van een 'huishouden' als je drie vrienden of vreemden bij elkaar zet.

Uitleg
En waar de Huurcommissie inmiddels heeft bepaald dat zij de zogenoemde friends-contracten wel blijft respecteren in de vrije sector, is volgens het advocatenkantoor de vraag hoe de gemeenten de nieuwe Wet betaalbare huur uitleggen. Gemeenten hebben juist een expliciet toezichthoudende taak gekregen en kunnen verhuurders zware boetes opleggen.

Uit de blog van de advocaat:

Rechtsbescherming
Op 1 juli 2024 is de Wet betaalbare huur (hierna: Wbh) in werking getreden. Met de Wbh beoogt de wetgever de rechtsbescherming van huurders te versterken. Het gevolg: nieuwe rechten voor huurders en bijkomende verplichtingen voor verhuurders.

Groepen
Verder heeft de Wbh een ingrijpende – en omstreden[3] – wijziging aangebracht in de verhuur aan groepen, zoals (bevriende) studenten en jonge werkenden. Onder het oude recht konden verhuurders een zelfstandige woning aan een groep verhuren, terwijl het in feite om individuele kamerbewoning ging. Dit gebeurde met een groeps- of ‘friends-contract’: één contract voor de hele groep. Individuele kamers konden hiermee buiten het puntensysteem voor onzelfstandige woonruimten worden gehouden. De huurprijzen daarin waren (en zijn) doorgaans een stuk lager dan de overeengekomen huurprijs uit een groepscontract.

Huishouding
Onder de Wbh kunnen verhuurders nog slechts een zelfstandige woning verhuren aan maximaal twee personen, of aan drie of meer personen die een ‘duurzame gemeenschappelijke huishouding’ hebben.[4] Het gevolg: zodra een groep hier niet aan voldoet, kan de Huurcommissie het groepscontract negeren en uitgaan van individuele kamerbewoning. De Huurcommissie kan de huurprijs vervolgens vaststellen aan de hand van het puntensysteem voor onzelfstandige woonruimten.

Friends-contracten
Terwijl de Wbh de praktijk van groepsverhuur beoogt in te perken, heeft de Huurcommissie in december 2024 kenbaar gemaakt dat ze hierin niet meegaat. Dat is goed nieuws voor verhuurders en (bevriende) woningdelers. Wat de Huurcommissie betreft, blijft ‘’de huurprijs bij verhuur van een zelfstandige woonruimte in de vrije sector aan een groep bevriende studenten, de bekende friends-contracten, […] intact.’’[5]

Gemeenten
De Huurcommissie is echter niet de enige partij die een beleid zal moeten vormen over de (gewijzigde) verhuur aan groepen. In het vervolg zouden de kantonrechter of gemeenten een andere uitleg aan de Wbh kunnen geven. Om verhuurders te prikkelen tot naleving van de (nieuwe) regels, heeft de Wbh het toezicht aangescherpt. Gemeenten krijgen een toezichthoudende en handhavende taak: ze kunnen overtredende verhuurders sancties opleggen, zoals intrekking van de verhuurvergunning of een bestuurlijke boete tot € 22.500,– (of € 90.000,– bij recidive).[6] Deze gemeentelijke bevoegdheden treden per 1 januari 2025 in werking.

De redactie van De Nieuwe Ster is benieuwd hoe deskundigen op dit gebied aankijken tegen het concept Huren met Vrienden van Woonpunt. Mail uw reactie naar de redactie.