Oud-Caberg strijdt tegen stad: bakhuisje niet opofferen voor luxe woning

"Het renoveren van het voormalig opslaghuisje/bakhuisje". Dat is de letterlijke titel van een aanvraag voor een omgevingsvergunning aan de Van Akenweg/Pergamijndonk in Oud-Caberg. Een misleidende titel, zeker voor wie niet weet hoe de vork in de steel zit. Want de vergunning voor het rijksmonument dat het bakhuisje is, betreft niet alleen een renovatie, het gaat om de bouw van een meer dan vijf keer zo grote gezinswoning. De bewoners van Oud-Caberg voelen zich misleid en kunnen met de beste wil van de wereld niet begrijpen dat de stad hier con amore aan meewerkt? De nog niet gebouwde woning heeft al een huisnummer gekregen: Van Akenweg 81.

Caberg ziet er deze zaterdagochtend idyllisch uit. De zon staat laag aan de hemel en maakt lange schaduwen van de monumentale zilverlindes langs de Pergamijndonk. Om die monumentale bomen te behouden, is zelfs het tracé van de weg ooit aangepast. Achter de machtige bomen tal van huisweides, vooral grasland. Daarachter schitterende boerderijen. Een nog steeds schitterend stukje groene cultuurhistorie, uniek in de stad. Maar dat plaatje dreigt ruw verstoord te worden door bouwplannen, waarvan nog niet eens duidelijk is hoever ze gaan. "Straks komt er ook nog een grote omheining om dit hele perceel. Het ontwerpbesluit laat nog veel ruimte open", zeggen buurtbewoners Vivian Dassen, Ron van der Schoot en Mark Punt. De drie spreken namens de hele buurt.

De drie doen hun verhaal: Oud-Caberg vreest het ergste: hoe kan de gemeente nu een van de voor Oud-Caberg zeer karakteristieke huisweides te grabbel gooien? De buurtraad en ook de bewoners van de Pergamijndonk weten nu al dat als de gemeente hier aan mee blijft werken, de andere huisweides er ook aan gaan. Dan wil elke eigenaar die opstalletjes inruilen voor nieuwe huizen en B&B's.

Nagenoeg heel Oud-Caberg heeft nu één brandende centrale vraag: Hoe kan dit? Hoe kan de gemeente meewerken aan een plan om op agrarische grond een zeer karakteristiek en monumentaal bakhuisje/spijker (18 m²) om te laten bouwen tot een gezinswoning (85 m²)? Hoe kan de gemeente de illegale aanbouwseltjes tegen het historische bakhuisje, vaak van golfplaten, nu legaliseren door er woonruimte van te laten maken? Waarom wordt hier in strijd met het bestemmingsplan beslist? Welke contacten hebben de initiatiefnemers bij de gemeente dat ze dit klaar kunnen spelen, dat de gemeente gebruik maakt van een 'kruimelregeling' en dat ze spreekt over "coulance"? Welk spel wordt hier gespeeld?

En dat niet alleen. Oud-Caberg had ooit twee grote groene wiggen. Met de gemeente is in 2003 een deal gemaakt dat Scharwijerveld ontwikkeld mocht worden en dat de groene wig tussen Oud-Caberg en Malberg langs de Pergamijndonk altijd behouden zou blijven. Waarom stelt de gemeente het belang van de twee initiatiefnemers boven het algemeen belang van heel Oud-Caberg. Is dit hoe de democratie in Maastricht werkt?

Jeroen en Saskia van Dijk (70 en 66), rond de zeventig jaar oud, zijn de initiatiefnemers van het plan. Jeroen van Dijk is psychiater. De twee hadden al eerder een grote boerderij in Oud-Caberg waar ze een B&B in runden. Vol met Afrikaanse spullen. De boerderij was mooi opgeknapt, daar is iedereen het over eens. De boerderij werd verkocht, maar wel een stuk lager dan de orginele vraagprijs van 1.8 miljoen euro , zei Van Dijk daar eerder over.

De familie Van Dijk had gewone vriendschappelijke contacten met mensen in Oud-Caberg. Ze hebben volgens de buurt nog een huis in Griekenland en wonen nu in Zutendaal. De buurt vermoedt: ze gaan hier ook weer een B&B van maken. Volgens het ontwerpbesluit mogen ze straks zestig dagen per jaar verhuren. "Dat zijn al dertig weekenden", zo rekent de buurt voor.

Aanvankelijk had de buurt niets in de gaten. Jeroen en Saskia van Dijk kochten in 2021 het perceel met de spijker. Ze hielden later open huis in de huisweide en maakten bekend dat ze de spijker, een van de weinige nog overgebleven opslaghuisjes voor graan, wilden gaan renoveren. "Ze wilden er een tiny house van maken, zelfvoorzienend. Ze zouden er één keer per maand zijn om bij hun kinderen te kunnen zijn. Iedereen dacht, dat is mooi!" Ze ruimden het terrein op en plaatsen schapenhekjes. We hadden toen nog helemaal niets in de gaten."

Ondertussen werden andere plannen gemaakt. Een architect werd aan het werk gezet om tekeningen te maken. Van een huis van 85 m². De bouwseltjes, de onderkomens voor schapen en kippen die al waren uitgegroeid tot 135 m², zouden gesloopt worden en ingeruild voor woonruimte.

Opmerkelijk: in alle correspondentie met de gemeente over de omgevingsvergunning wordt ook steevast gesproken over "het renoveren van het voormalig opslaghuisje/bakhuisje". Nergens wordt gesproken over het omtoveren van de spijker tot een volwaardige woning, met alles erop en eraan. Stroom, riolering, eigen huisnummer. Achteraf voelen de bewoners zich ronduit misleid. De gemeente heeft nooit transparant gecommuniceerd.

Op een gegeven moment schrok de buurt zich kapot toen duidelijk werd wat de echte plannen zijn. Plannen waaraan de gemeente de meest ruime medewerking geeft door over gemeentegrond het perceel te ontsluiten. Met een karrespoor en met een nieuw te maken trap. Als over het karrespoor gereden wordt, schijnen bij een van de bewoners aan de Pergamijndonk de koplampen direct de woonkamer in. Volgens de gemeente moet de initiatiefnemer het daarover maar hebben met de bewoners.

Vanuit de Pergamijndonk is een brief huis-aan-huis bezorgd bij vierhonderd adressen in Oud-Caberg. Maar liefst 115 mensen brachten de brief ondertekend terug, bij de bewoners van de Pergamijndonk die hun zienswijze wilde indienen. Een aantal mensen heeft zelf een zienswijze ingediend en de buurtraad Oud-Caberg is ook faliekant tegen de plannen.

De drie: "Iemand koopt een stuk grond met agrarische bestemming. Goed twee jaar later mag daar een huis op gebouwd worden. Dan maak je natuurlijk enorme winst. Vervolgens mag het van de gemeente al zestig dagen verhuurd worden. En als we dan vragen hoe die zestig dagen gehandhaafd moet gaan worden, zegt de gemeente dat de buurtbewoners dat zelf moeten bijhouden. Hoe kun je als gemeente het privébelang zo boven het algemeen belang stellen? In strijd handelen met je eigen bestemmingsplan. Waarom treed je niet op tegen illegale bijbouwseltjes, maar maak je gebruik van een of andere kruimelregeling om alles te legaliseren door er een grote woning van te laten maken?"

De buurt deed een beroep op de Wet Open Overheid om alle stukken in handen te krijgen. Uit een mail van de indiener werd duidelijk dat wethouder Frans Bastiaens en wethouder Hubert Mackus de initiatiefnemers hebben ontvangen. In de chique Prinsenkamer, op 2 juli 2024. Wat daar besproken is? De buurt zegt dat er geen verslagen van gemaakt zijn. De buurt zelf is in het stadhuis nog niet verder gekomen dan het mondeling toelichten van een zienswijze. "Steeds als we dan kritische vragen stelden, gingen de luiken naar beneden. Dat was niet de bedoeling: we mochten alleen ons zegje doen. En dan zou dat meegenomen kunnen worden in de besluitvorming."

De buurtbewoners denken dat de initiatiefnemer zich niet meer zal laten tegenhouden. "Als het niet doorgaat, moeten mijn kinderen maar kijken of ze het over twintig jaar aan een projectontwikkelaar verkopen en zoeken ze het maar uit", tekende De Limburger al een keer op. In de krant bekende Jeroen van Dijk ook dat hij nog nooit van de Buurtraad had gehoord.

De buurt is strijdbaar. We hopen dat de gemeenteraad het college tot de orde kan roepen. Jo Smeets van Maastricht van Nu is ook bij ons geweest. Hij zet zich in voor ons. "Als dat allemaal niet uithaalt, zullen we procederen tot aan de Raad van State, ongeacht wat ons dat kost."

Vanuit Maastricht kon zondagmiddag niet aangegeven worden wat nu precies de laatste stand van zaken is. De gemeente kan komende week inhoudelijk reageren. Wel werd al gezegd: "Ten aanzien van monumenten weet iedereen (inmiddels) dat Maastricht zeer zorgvuldig omgaat met haar monumenten. Daarbij is herbestemmen de beste kans om een monument voor de toekomst te behouden. In algemene zin probeert de gemeente daaraan mee te werken en dat gebeurt hier dus ook. Rekening houdend met alle elementen die daarin van belang zijn, ook een cultuurhistorische context."