Inhoudsopgave
Waar kun je als je in steentjes doet beter je geld investeren dan in Maastricht? Een compacte stad waar iedereen wil studeren, wil wonen, wil winkelen en op een terrasje wil zitten, waar iedere toerist geweest moet zijn.
Voor de investeerders die altijd op zoek zijn naar gegarandeerd rendement is het dus vooral zaak om hotels in de markt te zetten, studiootjes en woningen te bouwen. En - gelet op de vergrijzing - zorgappartementen.
De gemeente werkt graag mee aan al die initiatieven: die zorgen immers voor vooruitgang in de stad. Voor het grote kapitaal wordt de rode loper uitgelegd. Omwonenden merken dat bestemmingsplannen hen geen rechtszekerheid bieden, want op verzoek van initiatiefnemers en stadhuis wordt de bestemming vaak gewijzigd en worden de ruimtelijke bepalingen terzijde geschoven.
Het achterliggende argument is vrijwel altijd geldgedreven: als je hoger kunt bouwen, meer studio's of appartementen in een gebouw kunt duwen, meer woningen op een perceel kwijt kunt, je minder parkeerplaatsen hoeft te realiseren, dan gaat je rendement omhoog. Dat is hoe het werkt in Maastricht. De voorbeelden zijn talrijk.
Beyart
86,5 miljoen euro betaalde de Franse projectontwikkelaar Pierval Santé in 2020 voor zorgcomplex De Beyart. De Fransen investeren volgens eigen zeggen uitsluitend in de veelbelovende zorgvastgoedsector. Met zoveel mogelijk luxe appartementen en zo weinig mogelijk parkeerplaatsen kunnen de Fransen zoveel mogelijk geld verdienen. Ze krijgen hun zin. De parkachtige omgeving wordt vooral steen en asfalt. 188 luxe appartementen kunnen ze bouwen, waarvoor ze maar 60 parkeerplaatsen hoeven te realiseren. Geen plek? Dan zoek maar in de buurt een plekje.
Betondorp
Het Sphinxkwartier komt dit jaar vaker ter sprake. Als het betondorp van Maastricht. In het nieuwe kwartier staan exact geteld acht volwassen bomen. Het hele stadsdeel is volgebouwd, goed voor de projectontwikkelaar. Maar nogal kortzichtig als gekeken wordt naar het voorkomen van hittestress in stedelijk gebied. Inmiddels wordt gekeken naar het vergroenen van de buurt. Het aanleggen van wandelende bosjes (bomen in bakken) en mini-stadsbosjes gaat kapitalen kosten. Te betalen door de Maastrichtse belastingbetaler.
DSM
Als het grote geld zich meldt, dan staat de deur van het stadhuis wagenwijd open. Als DSM na de fusie met het Zwitserse Firmenich naar de oude Ambachtsschool, later Euroscoop, wil komen, kunnen de chemie-boys rekenen op 1,75 miljoen euro welkomstpremie. Vanwege de publieke verontwaardiging daarover wordt die gift teruggedraaid. Maar ook het DSM-voorbeeld laat mooi zien hoe dat werkt.
Monopoly
Maastricht is als stad ook razend interessant om er hotels neer te zetten. Net zoals dat bij Monopoly het hogere doel is. Aan nieuwe hotels wordt meegewerkt als dat past binnen de hotelnota. Dat komt erop neer dat hotels hoe dan ook vernieuwend moeten zijn en altijd ook een aanvulling moeten zijn op het bestaande aanbod. Meer van hetzelfde is uit den boze. Dat is een formulering waar investeerders met enige creativiteit wel raad mee weten.
Kruisherenhotel
Camille Oostwegel is al jaren bezig om het Kruisherenhotel uit te breiden met het Stuersgebouw en met een nieuw te bouwen toren in de tuin van dat gebouw. Oostwegel heeft een heel team van deskundigen zoals de beroemde architect Francine Houben ingeschakeld. Het stadhuis staat achter de plannen. Wethouder Frans Bastiaens en het college worden gesteund door een meerderheid in de raad. Omwonenden en iemand als oud-directeur stadsontwikkeling Hub Smeets vragen zich af wat een bestemmingsplan nog waard is.
Boschstraat
Ook voor de komst van een 5-sterren hotel naar het voormalige Liof-pand in de Boschstraat (een initiatief van Benoit Wesly) moet het bestemmingsplan even aan de kant. In de tuin van het pand is een nieuwe toren gebouwd, want je hebt voldoende kamers nodig om zo'n concept rendabel te maken.
Leeyen 1
Het grote geld zit zeker ook bij Rien Leeyen, nertsenfokker, ondernemer, loodsenbouwer en belegger. Leeyen, die sneller kan rekenen dan de nieuwste chips die uit een ASML-machine komen, koopt het Trega/Zinkwit-terrein langs de Maas. De gemeente heeft het nakijken. Als Leeyen dreigt een grote loods neer te zetten - wat volgens het bestemmingsplan zou kunnen - heeft hij vervolgens alle troeven in handen. Uiteindelijk koopt de gemeente het terrein voor 27,5 miljoen euro en moet naar verwachting nog eens zo'n bedrag worden uitgegeven voor het gesaneerd en bouwrijp is. Leeyen, niet gewend om een nieuwe woonwijk te bouwen, pakt de winst op de gronddeal. Een andere ontwikkelaar had ongetwijfeld gekeken hoe hij de meeste woningen en appartementen had kunnen ontwikkelen.
Leeyen 2
Leeyens zoon blijkt ook de nieuwe eigenaar te zijn van winkelcentrum Entre Deux in de stad. De Leeyens hebben weer scherp gezien dat ook dit winkelcentrum enorme potentie heeft, zeker als je er bijvoorbeeld appartementen in kunt vestigen. En ook hier wordt nu gekeken wat de mogelijkheden zijn. Op de begane grond wil de gemeente alvast een fietsenstalling voor duizenden fietsen realiseren. Leeyen zal het ongetwijfeld - en terecht natuurlijk - weer goed uitonderhandeld hebben. Nertsen, loodsen of fietsen: als de kassa maar rinkelt. En die appartementen gaan er ook komen.
Lijst
De lijst van voorbeelden is langer. In Wyck werkt de gemeente mee aan de komst van stadsvilla's en een luxe hotel in het kwartier Palace-Wyck. In een van de vleugels van het Vodafone-gebouw langs de Maas komt een nieuw Van der Valk-hotel. Bij de voormalige KPN-centrale wordt meegewerkt aan de komst van 90 appartementen, maar wijkt de gemeente wel af van de eigen parkeernorm. Voor de verbouwing van het voormalige klooster Calvariënberg wordt een vergunning voor 123 appartementen gegeven. De appartementen worden kleiner dan 35 vierkante meter. Kleiner dan de gemeente zelf in zijn regels heeft gezet. Ook elders in de stad wordt als het uitkomt afgeweken van de eigen regels. Dat geldt bijvoorbeeld ook voor het voormalige UWV-gebouw in Scharn waar appartementen en studio's in komen.
Landbouwbelang
Interessant wordt het om te zien wat er met het Landbouwbelang gaat gebeuren, nu het Conservatorium en de Toneelacademie besloten hebben de maatschappelijke ruimte (10.000 vierkante meter!) toch niet te betrekken. Meteen na dat nieuws werd in de stad al geroepen: daar kan mooi een hotel in. Het is afwachten wat het uiteindelijk wordt. Eind dit jaar weten we dat.
Opportunistisch
Het is goed voor de stad dat veel partijen willen investeren in de stad. De druk die daarbij uitgeoefend wordt is kennelijk zo groot, dat de stad bereid is de eigen bestemmingsplannen en regels aan te passen op verzoek. En dat is raar: want juist bij zoveel initiatieven, heeft de stad een sterke onderhandelingspositie. Om maar één voorbeeld te noemen: waarom de Franse investeerder in de Beyart niet verplicht om een diepere ondergrondse parkeerkelder te bouwen om zo op eigen terrein te voldoen aan de parkeernorm? Ja dat kost alleen maar extra geld. Maar dat hadden de Fransen kunnen voorzien, want de parkeernorm is openbaar. De rode loper hoeft niet uit voor initiatiefnemers die opportunistisch kopen.
