Stadsontwikkeling al decennia champions league niveau

Inhoudsopgave

Twee gebeurtenissen dit weekend die één verhaal vertellen, Maastricht speelt als het gaat om stadsontwikkeling Champions League niveau. Aan de oostkant van de Maas staat Céramique daar symbool voor. Dit stadsdeel viert dat het 25 jaar geleden opgeleverd werd. Aan de westkant van de Maas is het Belvére-Sphinx gebied - de uitbreiding van de binnenstad - een steeds groter wordend succesverhaal. Over de ontwikkeling van het Belvédèregebied werd zaterdagochtend een presentatie aan de raad gegeven.

En toch begon het in allebei de gebieden zeer moeizaam. Het is nu niet voor te stellen dat het oude industriegebied Céramique langs de Maas, tegen Wyck aan, dat vanaf 1989 werd ontwikkeld, aanvankelijk niet van de grond kwam. De stad besloot onder aanvoering van toen nog directeur stadsontwikkeling Huub Smeets alvast te beginnen met de aanleg van de brede Avenue Ceramique en het Centre Céramique. Aan dat Centre Céramique werden diverse baliefuncties van de stad toegevoegd, om het groter en ook grootser te kunnen neerzetten. Dat was nadrukkelijk bedoeld als signaal aan de markt: Maastricht gelooft in dit project! Wij gaan ervoor. Wat hielp was dat de provincie vervolgens ook besloot even verderop het Bonnefantenmuseum te bouwen.

Visionair
Céramique zou de eerste woonwijk in Maastricht worden die ook echt als een grootsteedse ontwikkeling werd aangepakt. Uit heel Europa was er belangstelling voor dit project, waarbij een internationaal keurkorps van architecten een uniek stadsdeel tekenden. Visionair en architect, en ook perfectionist, Jo Coenen had de supervisie. Hij haalde bij alle betrokkenen het uiterste uit elke ontwerp- en financiële uitdaging.

Timmerfabriek
De parallel met dat andere oude industriegebied aan de westkant van de Maas ligt er dik bovenop. Ook in het Sphinx-Belvédèregebied werden eerst culturele functies ontwikkeld om de markt een idee te geven van wat de bedoeling was van deze uitbreiding van de binnenstad. De Timmerfabriek en Lumière heetten hier de projecten die als eerste van de grond kwamen. Ook hier moest de stad de markt voorgaan. Architect Frits Palmboom zette zijn handtekening onder het masterplan.

Beleggers
Er is nog een mooie parallel te vinden. Pensioenfonds ABP en haar ontwikkelaar Wilma Vastgoed besloten de Céramique te financieren en te ontwikkelen. Dat was in een tijd - jaren tachtig en negentig - dat grote internationale institutionele beleggers instapten in het ontwikkelen van projecten die soms een doorlooptijd van tientallen jaren hadden.

Rendement
Dat gebeurde aanvankelijk ook in het Sphinx-Belvédèregebied. De Wijkontwikkelingsmaatschappij WOM Belvédère BV was een initiatief van drie partijen, een publiek-private-samenwerking. Behalve de gemeente stapten de ontwikkeltak van het Pensioenfonds voor de Bouwnijverheid (BPF) in en ook de ontwikkeltak van ING-Nationale Nederlanden. Institutionele beleggers die op zoek waren naar langdurig rendement. Voor de stad was de samenwerking van belang om het risico te delen met marktpartijen. Maastricht zou mede dankzij deze uitbreiding uitgroeien naar een stad van 150.000 tot 175.000 inwoners.

Lehman
Na het omvallen van de Lehman-bank in Amerika in 2008 en de daarop volgende financiële crisis en ook bankencrisis, moest de staat ING redden. Europa gaf toestemming maar eiste wel de opsplitsing van ING en Nationale Nederlanden. En nadat het stof enigszins was neergedaald ging iedereen zich verdiepen in de vraag welke risico's die financiële reuzen eigenlijk allemaal wel niet namen? ING was op dat moment de tweede ontwikkelaar van vastgoed in Europa. Ongekend groot. De bankencrisis leidde ertoe dat zowel het Pensioenfonds voor de Bouwnijverheid alsook ING zich terugtrokken uit de Wijkontwikkelingsmaatschappij WOM Belvédère. Huidig directeur Fred Sijben: "Een stad kan zich natuurlijk niet terugtrekken uit zijn eigen ontwikkeling." Wat volgde was een grote reset, waarbij de aantallen woningen en kantoren sterk werden verminderd, maar kwaliteit voorop bleef staan. Fred Sijben. "Het doel van de gemeente is om de stad levend te houden. Daarvoor ontwikkel je. Over driehonderd jaar bestaat de stad nog steeds."

Sparen
De grote marktpartijen stapten eind jaren negentig allemaal uit investeringen in stadsdelen, in vastgoedprojecten met een doorlooptijd van soms wel decennia. Onder druk van aandeelhouders en financiële markten kwam er veel meer focus te liggen op de kortere termijn. Fred Sijben: "Bij de WOM Belvédère kijk je 30 jaar vooruit. De eerste twintiog jaar en misschien wel nog iets langer, staat het rendement nog steeds onder nul." De kost gaat voor de baat uit. Die baat is als je uiteindelijk steeds meer kunt gaan bouwen en verkopen. Nadat ING en het Pensioenfonds voor de Bouwnijverheid uitstapten en hun verlies hadden genomen, begin de teller van de Wijkontwikkelingsmaatschappij op bijna tachtig miljoen euro in het rood. De stad besloot elk jaar te gaan sparen om het uiteindelijke verlies in 2030 van geschat enige tientallen miljoenen euro's te kunnen opvangen. Inmiddels zit er 13,8 miljoen euro in die spaarpot.

Karakter
Het succes van de WOM Belvédère begint zich evenwel steeds nadrukkelijker af te tekenen en dat succes heeft vele gezichten. Sijben: "De raad heeft altijd aangegeven dat dit gebied een wat rauwere uitstraling zou moeten behouden." Dat klinkt een beetje als: anders dan de sjoen en sjiek van de prachtige Céramique. Het industriële karakter van dit stadsdeel zou veel beter behouden moeten blijven in de nieuwe ontwikkelingen.

Industrieel
Wie nu in het gebied kijkt, ziet dat dat fantastisch is gelukt. De Timmerfabriek is veranderd in een cultuurtempel. Lumière heeft zijn industrieel karakter behouden. De Eiffel, het majestueuze iconische witte gebouw, is behouden. Loods5 is gekomen en de gebouwen daarom heen worden nu één voor één worden opgeleverd. Hier kun je industrieel wonen. Zeer populair. Het Radiumplein, waar het Kunstenfront, het Lab-gebouw en de Gashouder zijn behouden. Pathé is er gekomen. De Noorderbrug is met succes verlegd. Het Frontenpark - dat eerst een gribus was - is een doorlopende groene parel geworden. De PDV-locatie, waar nu Retailpark Belvédère ligt, is er gekomen. Het Lindenkruis en alle andere bebouwing die gerealiseerd is: het is allemaal hip en hot.

Aanloopstraat
Ook de Boschstraat - lange tijd toch een achterafstraat in Maastricht - heeft enorm geprofiteerd van deze ontwikkelingen. Sijben: "Tien, vijftien jaar geleden hadden we grote discussies hoe we de aanloopstraten levendig konden houden. De Boschstraat heeft een enorme impuls gekregen. Met elke nieuwe huurder die in de straat komt, zie je dat het beter wordt."

Bassin
De ontwikkelingen zijn zeker nog niet af. Sphinx-Noord, dat gaat verrijzen op de parkeerplaats achter de Eiffel, staat op de rol. Maar wat te denken van het Bassin, eigenlijk het enige echte zorgenkind van alle stedelijke ontwikkelingen van de afgelopen decennia in de stad. Ook hier staat een nieuwe veelbelovende stip op de horizon. Het Bassin kan alsnog een stukje Saint-Tropez in Maastricht worden. De Bassinbrug gaat er in 2032 uit. Als de route is verlegd, kan er aan de verlengde Maasboulevard op het terrein aan de andere kant van het water bij Lumière een groot nieuw gebouw komen, met publieke functies in de plinten van dat gebouw. Terrassen aan de waterkant. Wethouder Frans Bastiaens bepleit nu al daar architectonisch te gaan voor het hoogst haalbare, ook als dat wat meer kost. "Niet nog een Céramique-driehoekje erbij in de stad", zei een van de raadsleden.

Zichtlocatie
Een andere ontwikkeling is bijvoorbeeld de vraag wat er gaat gebeuren met de aangekochte Mondi-fabriek. Die ligt - als je fietst onder de brug door - pal tegen de binnenstad aan. Voor wie op de Noorderbrug rijdt op een fantastische zichtlocatie. Achter de schermen wordt daar nu over nagedacht. De aankoop geldt als strategisch zeer belangrijk.

Motor
De wijkontwikkelingsmaatsvchappij WOM Belvédère BV is de motor achter de succesvolle uitbreiding van de binnenstad. Fred Sijben is de directeur. Merkwaardig: waar hij met collega's als Camiel van Kruchten zo bepalend is voor de stedelijke ontwikkeling van Maastricht, is Sijben alleen verantwoording verschuldigd aan de wethouders Manon Fokke en Frans Bastiaens die de aandeelhouder (Maastricht heeft 149.999 van de 150.000 aandelen) vertegenwoordigen. In de praktijk is afgesproken dat elk serieus besluit van de WOM Belvédère als een collegestuk aan de gemeenteraad wordt voorgelegd en bij goedkeuring als een besluit van de aandeelhoudersvergadering wordt teruggekoppeld aan de BV. Dat werkt prima.

Middelen
Die constructie heeft grote voordelen. Sijben en Bastiaens: "De WOM Belvédère kan altijd naar de opgave in het hele gebied kijken. Soms kun je besluiten iets te doen dat voor de exploitatie van de BV minder goed is, maar wel heel belangrijk voor de ontwikkeling van het totaal is. Dat kan omdat je in zo'n project altijd veel meevallers en ook veel tegenvallers hebt. Je kunt zaken zo ook een stuk uitmiddelen. Dat geeft een beter resultaat dan het geval is als je elk project op zichzelf gaat bekijken."

Familiebedrijf
De BV heeft nog een groot voordeel: ze kan net als een familiebedrijf het juiste moment kiezen om ontwikkelingen al dan niet in gang te zetten. Kijk naar de bouw van Sphinx-Noord, de parkeerplaats achter de Eiffel. Daar had twee jaar geleden al mee begonnen kunnen worden, maar toen was de markt niet goed. Nu kan het terrein voor 15 miljoen euro verkocht worden. De aangelegde parkeerplaats blijft nog anderhalf jaar langer dan voorzien in gebruik en dat levert alleen al bijna 3,9 miljoen euro extra inkomsten op.

Taxaties
De Wijkontwikkelingsmaatschappij WOM Belvédère BV is een door het ministerie aangewezen instelling waarmee ook gunstige fiscale afspraken zijn gemaakt. Financieel is dat interessant: De BV hoeft geen overdrachtsbelasting te betalen. De verliesverrekening als het gaat om het betalen van winstbelasting, die voor bedrijven in principe beperkt is tot de laatste zeven jaren, is voor de WOM onbeperkt. Er is nu zelfs een actuele discussie met de fiscus over te betalen Vennootschapsbelasting, omdat de WOM nu ook financieel goed draait, ook al is dat maar een momentopname. In 2024 liep het tekort op de grondexploitatie terug van minus 39,5 miljoen euro naar minus 9,5 miljoen euro. Een verbetering van dertig miljoen euro, waarvan verreweg het grootste deel het gevolg is van de herwaardering van alle 22 panden die de WOM in bezit heeft en van rente-effecten. Alleen al het Eiffel-gebouw - waarvoor drie taxateurs nodig waren om iets over de waarde te kunnen zeggen - ging gigantisch in waarde omhoog, richting zeventig, tachtig miljoen euro.

Succesvol
Waar alle afspraken voor de WOM Belvédère BV tot 2030 lopen, merkte Sijben op dat het dan de vraag is hoe straks verder te gaan. Een vraag die de raad eigenlijk niet wil horen, zo bleek. Diverse raadsleden merkten direct op dat je zeker door moet gaan met deze constructie, omdat die zo succesvol blijkt te werken.