Inhoudsopgave
De gemeente Maastricht wil plaats maken voor een fietsbrug van de Griend naar de overkant van de Maas. Ook wil de gemeente in het kader van het project Zuidelijk Maasdal 'de puist' van de Franciscus Romanusweg, die het peil in de Maas bij hoogwater nog verder opstuwt, weghalen. Om dat te bereiken moeten de Action, de Jumbo, de Aldi en de MediaMarkt verplaatst worden.
Door bureau BRO/Movares is in opdracht van de gemeente Maastricht een distributieplanologisch onderzoek (DPO) opgesteld voor Maastricht Noordoost.
De conclusie van BRO/Movares is dat de vier winkelformules het beste uitgekocht kunnen worden en dat ze daarna het beste elders gehuisvest kunnen worden. Dat wordt financieel meteen de allerduurste optie voor de gemeente. Voordeel is dat de winkels, die nu nog op solitaire locaties liggen, dan ingepast kunnen worden in de detailhandelsstructuur van de stad, die juist uitgaat van clustering. Uit het rapport wordt duidelijk dat de winkels nu vinden dat ze daar prima zitten. Of ze mee willen werken aan een vrijwillig vertrek is dus nog maar de vraag.
Wegpesten
Opmerkelijk is dat BRO/Movares ook mogelijkheden beschrijft in de categorie wegpesten. Dat kan door het invoeren van een Zero-Emissiezone. "Dit kan ondernemers met vervuilende voertuigen indirect dwingen hun bedrijfsvoering aan te passen of te verplaatsen." Een andere pestmaatregel: de gemeente kan de autobereikbaarheid dermate aanpassen dat de winkelfunctie op de desbetreffende locaties niet langer economisch houdbaar is. Aanpassing van het Omgevingsplan is ook een mogelijkheid om ondernemers op termijn te dwingen te verkassen.
BRO/Movares is zelf geen voorstander van deze tactieken: "Wij zijn geen voorstander van indirecte maatregelen die ondernemers en vastgoedeigenaren in hun economisch functioneren raken. Dit is een vorm van 'ondernemers pesten'. Wij vinden dit een dubieuze manier van uitvoering van beleid en kan politiek veel weerstand opleveren. Bovendien is dit geen goede manier van ruimtelijk ordenen. Wij adviseren een meer transparante en eerlijke werkwijze."
Als ondernemers niet vrijwillig willen meewerken, dan adviseert BRO/Movares om tot onteigening over te gaan. Dat kan in het kader van het algemeen belang. Ook onteigening is juridisch een lastige en kostbare optie: "De eigenaren van de winkellocaties hebben recht op volledige schadeloosstelling. Dit betekent dat alle schade die het rechtstreeks en noodzakelijk gevolg is van de onteigening wordt vergoed (artikel 15.18 Omgevingswet). Denk aan de waarde van de onteigende zaak, de waardevermindering van het overblijvende, niet-onteigende deel en bijkomende kosten. Ook de zakelijk of persoonlijk gerechtigden op de onroerende zaak hebben recht op schadeloosstelling. Dit zijn bijvoorbeeld pachters, erfpachters en huurders. De hoogte van deze vergoeding wordt vastgesteld door de civiele rechter."
In het uiterste geval moeten nieuwe locaties buiten de huidige beleidsmatige structuur echter wel bespreekbaar zijn als onteigening als optie afvalt, bijvoorbeeld vanwege de kosten, zo meldt Movares. "In dat geval gaat het echter om de aanvaardbaarheid van effecten op de beleidsmatige detailhandelsstructuur. Ook zal regionale afstemming in dit geval een belangrijk onderdeel zijn. Gemeente Maastricht is immers gebonden aan regionale beleidsafspraken. Tijdens de gesprekken met ondernemers zijn ook locaties buiten de huidige beleidsmatige detailhandelsstructuur besproken, zoals verplaatsing van Jumbo naar de Geusselt."
Nieuwe solitaire locaties ontwikkelen zou diametraal indruisen tegen het huidige beleid. Juist het beschermen en versterken van een geclusterde detailhandelsstructuur is in de kwesties rond Meubelboulevard Pans en de uitbreiding van de horeca bij Intratuin in Heugem een geloofsartikel geweest van de gemeente.
Stadion
In het onderzoek van BRO/Movares wordt ook gekeken waar de winkels het beste naartoe zouden kunnen verhuizen. Interessant is wat gemeld wordt over de MediaMarkt, als in het achterhoofd wordt gehouden dat MVV een nieuw stadion wil bouwen op de kop van Belvédère. MVV zou met name de MediaMarkt en de andere formules aan de Franciscus Romanusweg (net als bijvoorbeeld Decathlon) zien als gedroomde huurders van de commerciële ruimtes in de plint van het stadion.
Wat schrijven de onderzoekers van BRO/Movares? "Specifiek voor MediaMarkt is de enige logische en écht beleidsmatig wenselijke vestigingslocatie het Retailpark Belvédère. Hier is conform het initiële programma ook rekening mee gehouden. Daarnaast zijn het centrum (inclusief Sphinxkwartier) of Brusselse Poort beleidsmatig alternatieven. Hier is de ruimte echter beperkter en is het bereikbaarheidsprofiel waarschijnlijk minder geschikt. Het is een mogelijk alternatief, maar de vraag is of dit voor MediaMarkt geschikt is en of dit vanuit het beleid wenselijk is."
Voor de andere winkels wordt gekeken waar ze het beste zouden passen. In het onderzoek wordt duidelijk dat de Albert Heijn XXL aan de Scharnerweg klanten trekt uit zo ongeveer heel Maastricht-Oost. Het is waarschijnlijk de meest succesvolle supermarkt van de stad. Bij de Albert Heijn is er evenwel weinig plaats voor nog een supermarkt.
Ook winkelcentrum De Leim in Heer is een van de centra die het uitstekend doet en waar al twee supermarkten gevestigd zijn. Hetzelfde geldt voor Brusselsepoort: zeer succesvol, met nu de Albert Heijn en de Jumbo. In de plannen is een derde supermarkt (waarschijnlijk de Aldi) voorzien, zo wordt in het onderzoeksrapport gemeld.
De Jumbo die al eerder sloot, zou ook wel eens kunnen besluiten te vertrekken uit de Voltastraat, zo verwachten de onderzoekers. "De bestaande Jumbo-supermarkt functioneert matig tot slecht. Veel inwoners in de wijk doen hun boodschappen bij de Albert Heijn XL, omdat deze winkel groter, beter bereikbaar is én gratis parkeren heeft. De Voltastraat heeft betaald parkeren. Het is een reële kans dat Jumbo op termijn de winkel sluit." Mocht dat gebeuren, dan zien de onderzoekers daar geen reguliere supermarkt terugkeren, maar is er mogelijk wel ruimte voor een "doelgroepen"-supermarkt.
In De Heeg is de Jumbo enkele maanden geleden vertrokken. De gemeente zoekt hier naar een nieuwe supermarkt.
De Action zou prima passen in het winkelcentrum in Daalhof. "Action zou prima passen bij het profiel en de verzorgingsfunctie. De bereikbaarheid per auto is ook goed. Een tweede supermarkt is minder wenselijk, omdat het economisch draagvlak te beperkt is en dan ongewenste effecten ontstaan." In Daalhof zit al een Lidl.
Beste lezer,
Waardeert u onze journalistiek waarbij we altijd verder kijken, waarbij we putten uit een schat aan ervaring en waarbij we de verbindende lijnen trekken tussen ogenschijnlijk 'losse' feiten? Waardeert u de manier waarop we met een scherpe pen zaken in hun context zetten? Waardeert u onze onafhankelijke en kritische insteek? Steun ons dan!
Maurice Ubags
Van onze redactie
Van onze redactie
Maurice Ubags
Hub Brandts
