Ferox aansprakelijk voor gebrekkige galerijen Residentie Gerlachus

De rechtbank Limburg heeft Ferox Gerlachus B.V. uit Maastricht aansprakelijk gesteld voor de verkoop van residentie Sint Gerlachus aan het Duitse Catella.

Ferox verbouwde het pand tot 130 appartementen en verkocht het in 2020 aan Catella voor ongeveer 37 miljoen euro. De zaak draait vooral om gebreken aan de galerijen na die renovatie.

Het gebouw stamt uit 1956. De rechter schrijft dat in de naoorlogse jaren vaak snel en veel werd gebouwd, met technieken en materialen die volgens de rechtbank geregeld niet meer voldoen aan de huidige constructienormen. Daarom rustte op Ferox een extra zorgplicht om te onderzoeken of de constructie geschikt was voor de verbouwing tot moderne appartementen.

De oorspronkelijke bouwtekeningen waren volgens de uitspraak onvolledig en spraken elkaar op onderdelen tegen. De constructeur had geadviseerd belangrijke punten tijdens de werkzaamheden in het gebouw te controleren. De rechtbank stelt vast dat niet is gebleken dat dit is gebeurd.

Ferox kocht het complex in 2019 met het plan er onder meer 130 appartementen van te maken. Catella liet al vóór de renovatie belangstelling blijken en kreeg toegang tot de bouwgegevens. Op 29 juli 2020 sloten partijen de koopovereenkomst: Catella kocht het gerenoveerde complex, dat gereed moest zijn voor verhuur. De openbare aankondiging van de transactie noemt een koopprijs van circa 37 miljoen euro.

Vloeropbouw

De constructieberekening ging uit van een nieuwe cementdekvloer op de bestaande betonvloer van de galerij. Uit onderzoek van SealteQ bleek volgens de rechtbank dat de nieuwe vloer in werkelijkheid op een bestaande tegelvloer was gelegd. Daardoor was de belasting op de draagconstructie hoger dan berekend.

De rechter nam de conclusie van SealteQ over dat hierdoor de momentcapaciteit van de galerij werd overschreden en de vereiste constructieve veiligheid niet aanwezig was. Ferox bracht daar volgens het vonnis inhoudelijk weinig tegen in.

SealteQ stelde ook gebreken vast aan de waterdichte laag en vond bouwpuin onder de tegels. De afvoeren van de nieuwe balkons waren niet aangesloten op een centrale afvoer, waardoor regenwater onder de tegels kon lopen. Vocht droeg bij aan corrosie van de wapening in het beton.

Na langdurige regenval ontdekte Catella lekkages in een appartement en een aangrenzende scooterschuur. Ook bladderde verf af aan de betonnen onderzijde van een galerij. Herstelwerkzaamheden bleken niet afdoende; in 2023 en 2024 kwamen opnieuw lekkages voor.

Een onderzoek uit juni 2025 meldde dat de constructie op sommige plaatsen onvoldoende sterk was. SealteQ vond maatregelen op korte termijn nodig om de galerijen veilig te kunnen blijven gebruiken. Het bureau beschreef drie herstelvarianten, met een raming van ongeveer 2,5 miljoen euro.

Tijdens de zitting is ook gesproken over mogelijke extra steunen tussen galerijvloer en plafond. De uitspraak vermeldt de onderzoeksbevindingen en voorgestelde herstelvarianten, maar niet of de maatregelen zijn uitgevoerd.

De rechtbank oordeelt dat Ferox als opdrachtgever verantwoordelijk is voor de gebrekkige uitvoering van het werk. Catella had tijdig geklaagd, stelt de rechter. Ferox moet ruim 49.000 euro exclusief btw betalen voor de kosten van de SealteQ-onderzoeken. De verdere schade, waaronder de herstelkosten, moet in een aparte schadestaatprocedure worden vastgesteld. Dat gaat naar schatting om een bedrag van 2,5 miljoen euro, zo blijkt uit het vonnis.

De vergoeding voor herstelkosten wordt beperkt tot 28 procent van de redelijke kosten. De rechter weegt mee dat het herstel de levensduur van het gebouw mogelijk verlengt: volgens SealteQ zou het na herstel misschien nog vijftig jaar mee kunnen, terwijl de oorspronkelijke constructie naar verwachting nog ongeveer twintig jaar zou meegaan. Ook vindt de rechtbank dat Catella als professionele koper zelf beter had kunnen toezien op de constructie. Catella beschikte over de bouwstukken en liet de werkzaamheden monitoren.

Ferox is een particulier geleide vastgoedgroep. De groep noemt oprichters en aandeelhouders Jasmin Altfeld en Christian Gnotke als verantwoordelijken voor de strategische leiding. 

Catella Dutch Residential Fund II is opgezet voor institutionele beleggers. Catella verzorgt het fondsbeheer en de Nederlandse vastgoedactiviteiten. Bij de start omschreef Catella het fonds als een clubdeal met een beperkt aantal investeerders.

Holland2Stay staat inmiddels vermeld als beheerder van Residentie Gerlachus. Het bedrijf werd in 2011 opgericht als Eindhoven2Stay door Zjef Bogers.

Geen van de betrokken partijen heeft gereageerd op vragen van De Nieuwe Ster.

Het gebopuw was voor de renovatie van de Mosae Zorggroep. Bouwinvest toonde ook interesse om het over te nemen. dat bedrijf bood 2,5 miljoen euro met de bedoeling om het gebouw te slopen. Mosae Zorggroep kreeg in eerste instantie al 6,5 miljoen euro voor het gebouw.