Wiel Arets en 2Rocks niet aansprakelijk na afketsen hotel

Inhoudsopgave

De aannemer die dacht Hotel Croix de Bourgogne in Valkenburg te gaan bouwen, krijgt geen cent van projectontwikkelaar CdB Valkenburg. De rechtbank Limburg in Maastricht heeft alle claims van het bouwbedrijf afgewezen.

Een door projectontwikkelaar CdB ingezette directievoerder (via Phisicon Design BV) heeft volgens de rechtbank wel nog 60.500 euro te goed. Met de directievoerder was er wel een overeenkomst afgesloten met CdB. Phisicon Design BV vorderde ruim anderhalve ton.

De aannemer claimde onder meer ruim 935.000 euro aan misgelopen inkomsten en winst. Ook een beroep op gemaakte kosten en, als laatste mogelijkheid, een rekenvergoeding van 50.000 euro strandt. De bestuurders achter CdB gaan eveneens vrijuit: hen treft geen bestuurdersaansprakelijkheid.

Opvallend is de beschuldiging die de aannemer persoonlijk aan het adres van de mensen achter CdB richtte, onder meer de Maastrichtse architect Wiel Arets. Volgens het bouwbedrijf was het niet alleen de bedoeling dat het Hotel Croix de Bourgogne zou worden gebouwd. De aannemer stelt dat hem ook was voorgehouden dat hij bij een goede start van het Valkenburgse project de aannemersopdracht zou krijgen voor een ander project in Maastricht.

In Maastricht is dezelfde combinatie van Croix de Bourgogne en Wiel Arets ook al bijna twintig jaar bezig om hotel Palace Wyck te bouwen, inclusief zeven luxe stadsvilla's. Dat project heeft ook een enorme vertraging opgelopen, onder meer omdat een onteigeningsprocedure gevoerd moest worden.

Volgens de aannemer was het Maastrichtse project mede een reden om zoveel tijd en geld in het Valkenburgse project te blijven steken. Het bedrijf stelde dat het door de bestuurders van CdB „voor hun karretje” was gespannen. Ze zouden de aannemer het project uitgebreid hebben laten uitwerken, telkens nieuwe kostenbegrotingen hebben gevraagd en hem met „valse en loze beloftes” om de tuin hebben geleid.

CdB en de bestuurders weerspraken dat. Zij ontkenden zowel dat definitief was toegezegd dat de aannemer Hotel Croix de Bourgogne mocht bouwen als dat de aannemer de opdracht voor het Maastrichtse project zou krijgen.

De rechtbank vindt de beschuldigingen onvoldoende onderbouwd. Daarbij weegt mee dat het gaat om een professioneel en ervaren bouwbedrijf. Zo'n onderneming heeft volgens de rechters ook een eigen verantwoordelijkheid bij de beslissing hoeveel tijd en geld zij investeert in een project dat zij probeert binnen te halen. Niet is voldoende aangetoond dat de bestuurders de aannemer daadwerkelijk hebben misleid.

Het vonnis vormt voorlopig het sluitstuk van een conflict dat ontstond nadat de realisatie van het luxe hotelproject in Valkenburg begin 2025 strandde. De gemeente Valkenburg aan de Geul ontbond op 4 februari van dat jaar de koopovereenkomst voor de benodigde bouwgrond. Volgens de gemeente kon CdB niet meer voldoen aan de verplichting het hotel uiterlijk op 1 maart 2026 op te leveren. Twee dagen later liet CdB de beoogde aannemer weten dat het project niet doorging.

De aannemer liet het daar niet bij zitten. Het bedrijf stelde dat er feitelijk al een aannemingsovereenkomst tot stand was gekomen en eiste uiteindelijk 935.044 euro. Subsidiair werd geprobeerd een vergoeding te krijgen voor gemaakte kosten. Als ook dat niet zou lukken, wilde de aannemer in ieder geval de toegezegde rekenvergoeding van 50.000 euro ontvangen.

De samenwerking tussen beide partijen begon eind 2023. De aannemer werd gevraagd een offerte te maken voor de werkzaamheden. In januari 2024 werd de bouw aanvankelijk begroot op bijna 9 miljoen euro exclusief btw. In een eerste concept voor een aannemingsovereenkomst stond vervolgens een bedrag van 11,6 miljoen euro, met een mogelijke uitloop naar 12 miljoen.

Daar bleef het niet bij. In juni 2024 verscheen een nieuw concept waarin de aanneemsom inmiddels was opgelopen tot 13 miljoen euro. Begin 2025 werd nog steeds onderhandeld. CdB wilde vooral een vaste prijs, omdat die nodig was om de financiering van het hotel rond te krijgen. De aannemer stelde op zijn beurt dat zo'n vaste prijs onmogelijk was omdat tekeningen en constructieve gegevens nog niet compleet waren. Uiteindelijk kwam het bouwbedrijf op 24 januari 2025 met een geschat plafondbedrag van 14,45 miljoen euro, maar ook daarbij werden tal van voorbehouden gemaakt.

Juist dat ontbreken van overeenstemming over de definitieve prijs breekt de aannemer volgens de rechtbank op. Geen van de verschillende conceptovereenkomsten was bovendien door CdB ondertekend.

De rechtbank concludeert dan ook dat er nooit een aannemingsovereenkomst tot stand is gekomen. Een vaste aanneemsom was voor CdB een essentieel onderdeel van een eventuele deal. Daarover bereikten de partijen geen overeenstemming. Bovendien waren ze het evenmin eens over de precieze omvang van de werkzaamheden en was duidelijk dat verder onderhandelen noodzakelijk was.

Dat de aannemer al bouwhekken en elektrakasten had geplaatst, verandert daar volgens de rechters niets aan. Die werkzaamheden waren afzonderlijk opgedragen en betaald en bewijzen niet dat daarmee ook de miljoenenopdracht voor de bouw van het hotel was verstrekt.

Daarmee was de zaak voor de aannemer nog niet verloren. Het bedrijf voerde ook aan dat de onderhandelingen inmiddels zo ver waren gevorderd dat CdB ze niet zomaar meer mocht afbreken.

Ook daarin gaat de rechtbank niet mee. Voor de aannemer moest duidelijk zijn dat financiering een essentiële voorwaarde was en dat daarvoor een vaste bouwsom nodig was. De aannemer kon die juist niet geven.

Volgens het bouwbedrijf werd vanuit CdB tijdens het traject wel gezegd dat het zich geen zorgen hoefde te maken, dat de financiering in orde zou komen en dat binnen enkele weken een contract zou worden getekend. De rechtbank vindt die mededelingen onvoldoende om daarop het gerechtvaardigde vertrouwen te baseren dat de opdracht daadwerkelijk zou worden verstrekt. CdB mocht de onderhandelingen daarom afbreken.

Ook een vergoeding voor de kosten die tijdens het lange voortraject werden gemaakt, zit er niet in. De aannemer maakte volgens de rechtbank onvoldoende duidelijk welke werkzaamheden nog als normale acquisitie moesten worden gezien en welke werkzaamheden daar daadwerkelijk bovenuit gingen. Daardoor kon ook langs die route geen schadevergoeding worden toegekend.

Het beroep op het bestaan van een aparte bouwteamovereenkomst helpt evenmin. Alleen het deelnemen aan bouwteamvergaderingen is volgens de rechtbank niet voldoende om het bestaan van zo'n overeenkomst aan te nemen.

Zelfs de laatste terugvaloptie van de aannemer levert niets op. CdB had in januari 2025 geschreven bereid te zijn een rekenvergoeding van 50.000 euro te betalen. Daar zat echter een voorwaarde aan vast: de aannemer moest een vaste prijs én planning voor het project aanleveren.

Omdat de aannemer uiteindelijk geen vaste aanneemsom kon noemen, is volgens de rechtbank niet aan die voorwaarde voldaan. Ook de 50.000 euro hoeft daarom niet te worden betaald.

Ten slotte probeerde het bouwbedrijf de bestuurders en indirect bestuurders van CdB persoonlijk aansprakelijk te stellen. Zij zouden volgens de aannemer hebben geweten dat CdB geen verhaal zou bieden en het bouwbedrijf desondanks maandenlang aan het lijntje hebben gehouden. Ook die claim sneuvelt. Nu CdB zelf niet aansprakelijk is voor de gevorderde schade, kan volgens de rechtbank evenmin sprake zijn van persoonlijke bestuurdersaansprakelijkheid voor die schade.

Daarmee blijft voor de aannemer niets van de vorderingen over. De rechtbank wijst alle claims af. Het bouwbedrijf moet bovendien 14.496 euro aan proceskosten van CdB en de andere gedaagden betalen.