Inhoudsopgave
Beleggers hebben in 2025 in Maastricht bijna 400 woningen verkocht aan mensen die er zelf gingen wonen. Dat zijn er veel meer dan vóór 2023, toen investeerders jaarlijks ongeveer 100 tot 150 woningen verkochten aan eigenaar-bewoners. Ongeveer twee derde van de bijna 400 woningen kwam terecht bij koopstarters. De verkoopgolf helpt starters, maar heeft mogelijk een stevige keerzijde: het aantal beschikbare huurwoningen neemt af.
Dat blijkt uit de gemeentelijke evaluatie van de opkoopbescherming. Met deze regeling wil Maastricht voorkomen dat beleggers betaalbare koopwoningen opkopen om ze vervolgens te verhuren. De evaluatie laat zien dat beleggers niet alleen veel minder woningen kopen, maar ook op grote schaal bestaande huurwoningen verkopen.
Het aandeel woningen in handen van investeerders bereikte in 2024 een hoogtepunt van 23,3 procent van de Maastrichtse woningvoorraad. Begin 2026 was dit gedaald naar 22 procent. Vooral particuliere beleggers zijn vanaf 2023 woningen gaan afstoten.
De ontwikkeling valt samen met de invoering van de opkoopbescherming op 1 oktober 2022. Die regeling geldt voor bestaande woningen met een WOZ-waarde tot momenteel 418.000 euro. Wie zo’n woning koopt, mag deze gedurende vier jaar in beginsel niet verhuren. De koper moet er zelf gaan wonen.
De maatregel moet voorkomen dat starters en middeninkomens bij de aankoop van een woning worden verdrongen door beleggers.
Box 3
Niet alleen verkopen investeerders meer woningen, ze kopen er ook veel minder. In 2022 werd nog 10 procent van de woningen die door eigenaar-bewoners werden aangeboden, gekocht door een investeerder. In 2023 was dat nog maar 3 procent.
Onder de prijsgrens van de opkoopbescherming was de daling nog groter. Het aandeel beleggers liep daar terug van 11 procent in 2022 naar 1 procent in 2023. In 2025 bedroeg het aandeel 2 procent.
Tegelijkertijd nam het aandeel koopstarters toe. In 2022 waren starters goed voor 45 procent van de onderzochte woningtransacties. Vanaf 2023 steeg hun aandeel tot boven de 50 procent. In 2025 werden 350 woningen meer aan koopstarters verkocht dan in 2022. Het ging voornamelijk om appartementen onder de prijsgrens van de regeling.
De cijfers wijzen erop dat de positie van koopstarters is verbeterd. De gemeente kan echter niet aantonen dat de opkoopbescherming daarvan de oorzaak is. In dezelfde periode werden de overdrachtsbelasting en de belastingregels in box 3 gewijzigd. Ook traden de Wet betaalbare huur en de Wet vaste huurcontracten in werking. Daarnaast stegen de hypotheekrente en de woningprijzen.
Keerzijde
De verkoop van bijna 400 beleggerswoningen heeft een duidelijke winnaar: de starter die zo’n woning kan kopen. Voor woningzoekenden die niet kunnen kopen, kan dezelfde ontwikkeling juist ongunstig uitpakken.
De gemeente gebruikt in de evaluatie de term buy-to-let. Daarmee wordt bedoeld dat een investeerder een woning koopt om deze vervolgens te verhuren. De opkoopbescherming beperkt deze vorm van beleggen.
Daardoor blijft een woning beschikbaar voor iemand die er zelf gaat wonen, maar komt die woning niet als huurwoning op de markt. Als beleggers bovendien bestaande huurwoningen verkopen aan eigenaar-bewoners, krimpt het huuraanbod verder.
Dat is volgens de gemeente een probleem, omdat ook in Maastricht grote schaarste bestaat aan betaalbare huurwoningen en woningen in het middenhuursegment. Juist mensen met een laag of middeninkomen kunnen steeds moeilijker een koopwoning betalen en zijn daardoor aangewezen op huur.
De gemeente noemt het segment tussen de aftoppingsgrenzen van de sociale huur en een maandhuur van 1.228,07 euro. De huidige koopprijzen versterken volgens het onderzoek juist de behoefte aan zulke betaalbare middenhuurwoningen.
De opkoopbescherming kan dus twee tegengestelde gevolgen hebben. Koopstarters krijgen meer kansen, maar woningzoekenden die niet kunnen kopen, krijgen mogelijk minder keuze. Hoeveel huurwoningen door de regeling precies zijn verdwenen of niet aan de huurvoorraad zijn toegevoegd, is niet onderzocht.
Ontwijkingseffect
De opkoopbescherming werd in 2022 ingevoerd voor woningen tot 355.000 euro. De grens werd daarna meerdere keren geïndexeerd en bedraagt sinds 1 januari 2026 418.000 euro.
Volgens nieuw onderzoek van Stec bestaat in alle Maastrichtse wijken aantoonbare schaarste aan koopwoningen tot ongeveer 330.000 euro. De huidige grens ligt daar aanzienlijk boven. Daarmee wordt de regeling volgens de evaluatie breder toegepast dan strikt noodzakelijk is om starters en middeninkomens te beschermen.
Investeerders lijken hun aandacht bovendien deels te hebben verlegd naar duurdere woningen. In verschillende wijken nam het aandeel beleggers dat woningen boven de prijsgrens kocht juist toe. Dat kan wijzen op een ontwijkingseffect, al kan ook dat volgens de gemeente niet rechtstreeks aan de opkoopbescherming worden toegeschreven.
Van onze redactie
Al ons nieuws is en blijft gratis, maar waardeert u ons werk, steun dan De Nieuwe Ster.
