Eigen huis uit zicht voor starters en middeninkomens

Inhoudsopgave

De Maastrichtse woningmarkt staat onder zware druk. Koopwoningen worden steeds duurder, huurprijzen stijgen sneller dan inkomens en de wachttijden voor sociale huur lopen verder op. Dat blijkt uit het recente woonbehoefteonderzoek dat Stec heeft uitgevoerd voor de gemeente Maastricht. Vooral starters, jonge gezinnen en huishoudens met een middeninkomen komen bijna niet meer aan een eigen woning.

De coalitie in Maastricht heeft al sinds april de beschikking over dit onderzoek. De coalitie wil - hoewel de huidige woonmarkt al zo goed als is vastgelopen - groeien naar meer dan 140.000 inwoners om de vergrijzing van de stad tegen te gaan. De raadsleden van de oppositie hebben woensdag pas voor het eerst kennis kunnen nemen van het onderzoek.

De cijfers van Stec laten zien dat de woningmarkt in de afgelopen jaren aanzienlijk minder toegankelijk is geworden. Waar veel huishoudens voorheen nog konden kiezen tussen kopen of huren, wordt die keuze steeds beperkter.

Van de totale woningvoorraad in Maastricht bestaat 42 procent uit koopwoningen. Juist in dat segment zijn de prijzen de afgelopen jaren fors gestegen. Tussen 2019 en 2024 nam de gemiddelde woningprijs met 39 procent toe.

Daardoor wordt het voor huishoudens met een laag of middeninkomen steeds moeilijker om een woning te kopen. Eind 2025 kunnen huishoudens met een laag inkomen maximaal ongeveer 230.000 euro lenen. Voor middeninkomens ligt die grens rond de 315.000 euro.

Het aanbod binnen die prijsklassen is echter sterk afgenomen. In 2021 had nog 42 procent van de Maastrichtse koopwoningvoorraad een waarde tot 280.000 euro. Vier jaar later is dat aandeel teruggelopen naar slechts 13 procent.

Volgens de onderzoekers zijn woningen massaal doorgeschoven naar hogere prijssegmenten. De woningprijzen zijn bovendien harder gestegen dan de inkomens, waardoor veel starters hun kansen op de koopmarkt snel hebben zien afnemen.

Huurmarkt
Doordat kopen voor steeds meer huishoudens onhaalbaar wordt, neemt de druk op de huurmarkt toe.

Tussen 2021 en 2025 steeg het aantal reacties op corporatiewoningen met 59 procent. De zoektijd – de periode tussen de eerste reactie en het daadwerkelijk verkrijgen van een woning – nam zelfs met 76 procent toe.

Vooral jongeren ondervinden daarvan de gevolgen. Van de 3.971 huishoudens die in het jaar voorafgaand aan september 2025 actief naar een corporatiewoning zochten, behoort 40 procent tot de leeftijdsgroep van 23 tot 34 jaar.

Een groot deel van deze woningzoekenden woont al in een huurwoning, terwijl ook veel jongeren nog noodgedwongen thuis wonen omdat zij geen passende woonruimte kunnen vinden.

Ook op de particuliere huurmarkt neemt de druk toe. Uit gegevens van de gemeente blijkt dat de gemiddelde huurprijs per vierkante meter tussen 2021 en 2025 met 35 procent is gestegen. Waar huurders in 2021 gemiddeld 20,20 euro per vierkante meter betaalden, ligt dat bedrag inmiddels op 27,70 euro.

De huurprijzen stijgen daarmee sneller dan de inkomensontwikkeling, net zoals dat geldt voor koopwoningen.

Voor starters heeft dat grote gevolgen. Wie eerst moet huren voordat een koopwoning in beeld komt, is een steeds groter deel van zijn inkomen kwijt aan woonlasten. Daardoor blijft er minder ruimte over om te sparen voor een eigen woning.

Het onderzoek laat zien dat de doorstroming op de woningmarkt steeds verder stagneert. Slechts 12 procent van de alleenstaanden jonger dan 35 jaar met een laag inkomen woont in een koopwoning. Bij jonge stellen ligt dat percentage zelfs rond de 10 procent. Daardoor profiteren jongeren veel minder van de waardestijgingen op de woningmarkt en wordt het opbouwen van vermogen via woningbezit steeds moeilijker.

De druk op de sociale huursector wordt daarnaast versterkt doordat de doorstroming beperkt blijft.

Uit het onderzoek blijkt dat 15 procent van de huurders in sociale corporatiewoningen inmiddels een midden- of hoog inkomen heeft. Vaak gaat het om huishoudens die tijdens hun woonperiode meer zijn gaan verdienen, maar door de huidige woningmarkt geen passend alternatief kunnen vinden. Daardoor blijven betaalbare huurwoningen langer bezet en moeten huishoudens met een laag inkomen langer wachten op een geschikte woning.

De onderzoekers waarschuwen dat de woningvraag de komende jaren verder kan toenemen. Mogelijke uitbreidingen van de Brightlands Chemelot Campus, de Brightlands Health Campus en de mogelijke komst van de Einstein Telescope kunnen zorgen voor extra werkgelegenheid en daarmee ook voor meer vraag naar woningen. In dat 'werkgelegenheidsscenario' groeit het aantal huishoudens in Maastricht tot 2040 met ongeveer 4.690.

Dat biedt economische kansen voor de stad, maar vergroot tegelijkertijd de druk op een woningmarkt die nu al moeite heeft om aan de vraag te voldoen.

De uitkomsten van het woonbehoefteonderzoek maken duidelijk dat Maastricht voor een forse opgave staat. Stijgende koopprijzen, hogere huren en oplopende wachttijden zorgen ervoor dat vooral starters en middeninkomens steeds moeilijker een plek vinden op de woningmarkt.

Zonder extra aanbod van betaalbare woningen dreigt de kloof tussen huishoudens die al een woning bezitten en degenen die nog een plek zoeken verder toe te nemen. Voor veel jonge Maastrichtenaren wordt een eigen woning daardoor steeds minder vanzelfsprekend.