Hoe de gemeente de Glasfabriek in de tang neemt

Inhoudsopgave

Een van de sterkste en ook oudste rechten in Nederland is het eigendomsrecht. De gemeente Maastricht grijpt daar steeds vaker op in, om zo het belang van de stad en dus het algemeen belang te dienen. De gemeente kan zich daarbij bedienen van bijvoorbeeld het onteigeningsrecht en ook van het opleggen van een voorkeursrecht. In dat laatste geval kan een eigenaar alleen nog maar aan de gemeente verkopen. De gemeente is overgestapt naar een 'actief grondbeleid' en dat voelen steeds meer eigenaren nu.

De voorbeelden in Maastricht stapelen zich op en steevast verzetten de eigenaren zich met hand en tand. Dat geldt voor de onteigening van een woning aan de Bourgognestraat om daar de komst van een luxe hotel en zeven stadsvilla's mogelijk te maken. Dat geldt voor het opleggen van voorkeursrechten op de voormalige Peugeot-garage Van der Cruijs en het grote perceel daarbij. Dat geldt voor diverse percelen in Limmel aan de Maas en dat geldt ook voor het hele fabrieksterrein van de Glasfabriek, eigendom van het Amerikaanse O-I.

De redenering van de gemeente is begrijpelijk maar de argumenten zijn voor een deel ook zeer discutabel. Begrijpelijk: de gemeente wil regie houden op de ontwikkelingen in een gebied en wil grondspeculatie en prijsopdrijving voorkomen. De gemeente wil geen herhaling van het debacle zoals bij het 11 hectare grote terrein van Trega/Zinkwit waar nu gewerkt wordt aan het nieuwe stadsdeel Limmel aan de Maas.

Uitgerekend bij Limmel aan de Maas zat de gemeente jarenlang rechtop te slapen, waardoor eigenaar Rien Leeyen, een nertsenfokker, de gemeente uiteindelijk in de tang had. Hij dreigde als eerste een loods te bouwen, bekeek toen de mogelijkheid voor woningbouw en zette de gemeente uiteindelijk figuurlijk het mes op de keel: binnen 48 uur kopen of niet. Tegen de hoofdprijs uiteraard. De gemeenteraad hapte meteen toe en slikte de rekening van 27,5 miljoen euro (en zelf ook nog alle risico's van bodemvervuiling overnemen) snel door. Zo kreeg de stad weer de regie over het bouwtechnisch maagdelijk terrein.

Toen de oude zakkenfabriek op de kop van het Belvédèreterrein - Mondi - haar deuren sloot, slaagde de gemeente erin om in het geheim tot een deal te komen met de eigenaren. De stad kon het terrein, waar straks mogelijk het nieuwe MVV-stadion verrijst, kopen voor zes miljoen euro.

Inmiddels riskeert de gemeente zo'n geheime onderhandeling niet meer. Want als die mislukt, kan een eigenaar ook aan een ontwikkelaar of andere buitenstaander verkopen.

De gemeente is daarom overgestapt op het vestigen van voorkeursrecht op eigendommen en percelen grond. Bij de Glasfabriek wordt dus een voor de gemeente minder riskante strategie gevolgd dan bij de zakkenfabriek Mondi.

Wie voor het belang is van de stad, zal het toejuichen dat de gemeente zich verzekerd van percelen grond om zo de regie te verkrijgen over wat waar en tegen welke prijs ontwikkeld wordt.

Eigenaren zijn allerminst blij met de nieuwe 'actieve grondpolitiek' van de gemeente. Ze kunnen nu hun eigendom niet vrij verkopen en dat is per definitie slecht voor de verkoopprijs, zo betogen ze.

De gemeente zet daar een bedenkelijk argument tegenover. "Het voorkeursrecht voor O-I enkel relevant is als O-I haar perceel wenst te verkopen of te bezwaren. Oftewel, O-I kan de aan haar toekomende eigendomsrechten onverminderd uitoefenen, behoudens verkoop of het bezwaren van het perceel. O-I is bovendien vrij in de keuze of en wanneer zij tot verkoop wilt overgaan. Gelet op het voorgaande bevat het bestreden besluit een evenredige belangenafweging."

Waarom is dat bedenkelijk? Omdat O-I natuurlijk geen enkel belang meer heeft bij het aanhouden van de gesloten fabriek en de omliggende terreinen. Elk internationaal bedrijf als O-I wil zo'n verlaten eigendom afstoten en de verkoopopbrengst weer actief maken voor de onderneming. Als je dan zoals de gemeente doet beweert dat O-I niet hoeft te verkopen, misken je elke ondernemerslogica. Sterker nog: zo'n redenering laat zien dat je grote bedrijven niet serieus neemt.

De gemeente maakt het nog bonter. Als O-I schrijft dat de lasten voor beheer en onderhoud (en dat zijn zaken als bewaking, beveiliging, verzekering, nutsvoorzieningen, belastingen et cetera) per jaar een miljoen euro bedragen voor de fabriek, dan antwoordt de gemeente met een geweldige dooddoener. "Wij stellen evenwel vast dat de lasten voor beheer en onderhoud niet worden beïnvloed als gevolg van de vestiging van het voorkeursrecht. De lasten worden niet vergroot, wijzigen niet en het voorkeursrecht zorgt er evenmin voor dat O-I geen onderhoud meer kan plegen aan haar eigendom dan wel daartoe wordt belemmerd."

Dat is een misselijke redenering die laat zien hoe de gemeente O-I in de tang neemt. Misselijk, omdat simpelweg gezegd wordt tegen de eigenaren van een gesloten bedrijf: gooi dat miljoen euro er jaarlijks maar tegenaan, daar hebben wij geen enkele boodschap aan. Onderhoud de leegstaande fabriek maar verder. De onderliggende boodschap is natuurlijk: wil je daarvan af, dan kun je aan ons verkopen. In schaaktermen zou je zeggen dat er sprake is van Zugzwang, zetdwang. Je kunt geen kant meer op. Je gaat verliezen. Dat is een Trumpiaanse aanpak van de gemeente: eens kijken wie de langste adem heeft.

Vervolgens motiveert de gemeente dat O-I financieel geen nadeel lijdt als ze aan de gemeente verkoopt: "...dit laat onverlet dat O-I daarvoor ten minste de prijs zal ontvangen die tot stand zou zijn gekomen bij een veronderstelde vrije koop in het economische verkeer tussen de eigenaar als redelijk handelende verkoper en de overheid als redelijk handelende koper."

Het probleem met die redenering is dat je nooit weet wat een andere partij dan de gemeente als meerprijs of bonus had willen betalen, omdat ze in dat gebied kansen had gezien die de gemeente misschien niet ziet.

Het is makkelijk voor de gemeente om op deze manier op actief grondbeleid over te stappen. En het zal ook gebeuren. Het college wil het, de raad wil het. En bij de rechter zal het besluit zeker standhouden, want bij aanvang van een rechtszaak staat de overheid per definitie met 1-0 voor. Dat heeft te maken met de afstandelijke toetsing door bestuursrechters. Het gaat er niet om of het beste besluit wordt genomen, het gaat erom of de gemeente haar besluit goed kan motiveren.

Wat blijft is dat het voor juristen heilige eigendomsrecht, het privébelang, moet wijken voor het algemeen belang. Dat is een enorme ingreep van een lokale overheid in het vrije economisch denken, in het kapitalisme, waar ons land op gebouwd is. Als je je als overheid actief met het eigendomsrecht gaat bemoeien, maak dan op zijn minst geen gebruik van oneigenlijke argumenten zoals: O-I hoeft niet te verkopen en het voorkeursrecht heeft geen invloed op de lasten voor beheer en onderhoud van een miljoen euro per jaar. Want daarmee neem je O-I feitelijk in de tang, maar probeer je dat vervolgens nog te maskeren.