Inhoudsopgave
Maastricht, al jaar en dag een succesvolle winkelstad in een mooi historisch decor. Monumentale panden, karakteristieke bestrating. Maar wie omhoog kijkt, ziet bóven al die winkels heel veel spinnenwebben op de ramen, afgebladderde kozijnen, kapotte ramen, leegstand en ook verloedering.
De binnenstad boven de begane grond is vooral in gebruik als loods of staat simpelweg leeg. Dat geldt niet voor álle panden. Al in de jaren tachtig waren het de corporatie St. Mathias en de ING-bank die het concept Wonen boven Winkels Maastricht bedachten. Briljant in zijn eenvoud. De verdiepingen boven de winkels toegankelijk maken en er appartementen van maken. Ruimte zat!
Verval
De voordelen van toen zijn een halve eeuw later nog altijd even geldig. Meer jongeren die boven de winkels wonen zorgen voor meer leven in de stad. Meer reuring, meer sociale controle en meer veiligheid op straat. De meestal monumentale winkelpanden worden volledig opgeknapt en zo beschermd tegen verder verval. Veel eigenaren van winkelpanden die alleen de begane grond verhuren, onderhouden nu eigenlijk alleen nog maar het dak van hun pand. Dankzij Wonen boven Winkels Maastricht zijn er zo'n 450 woningen voor jongeren bijgekomen.
Als we een Wonen boven Winkels-wandeling maken met Paul Penders en Michel Rompelberg door de binnenstad, zie je hoeveel ruimte leegstaat. Penders en architect Rompelberg waren twintig jaar lang de motor achter de realisatie van de 450 appartementen. Ze kennen de achterkant van elk pand en weten precies welke winkel erin zit. Ze weten wie de eigenaar is en wat de kansen zijn om te ontwikkelen. "Kijk, deze dakstraat kun je doortrekken naar dat pand. Als je daar in die blinde muur een ingang maakt, kun je vier verdiepingen realiseren zonder dat je vierkante meters van de 3,20 meter brede winkel nodig hebt."
Zo hebben Penders en Rompelberg twintig jaar gewerkt: steeds zoeken naar oplossingen, soms samen met groepen eigenaren, om bovenverdiepingen bereikbaar te maken voor bewoning.
Uitdagingen
Het succes van Wonen boven Winkels Maastricht vanaf het midden van de jaren tachtig bleef bepaald niet onopgemerkt. Paul: "We hebben hetzelfde concept toegepast in Deventer, Arnhem, Sittard, Venlo, Haarlem, Hilversum en Groningen. Overal natuurlijk dezelfde kansen en uitdagingen. Dat was een mooie tijd van mijn werkzame leven: werken aan je eigen stad Maastricht. Die stad mooier en beter maken."
Paul: "St. Mathias en later Woonpunt zorgden voor het beheer. De ING zorgde voor de financiering met hele scherpe rentetarieven. En nadat ING zich terugtrok als financier nam de gemeente die rol over. De gemeente investeerde ook mee, met name in het ontsluiten van de bovenverdiepingen, wat natuurlijk niet rendabel is te maken. Daarvoor hebben we toegangen moeten maken, soms zelfs door bestaande winkelpanden aan te kopen. De ontsluiting lukte vaak via het maken van de zogenoemde dakstraten. Met de eigenaren van de panden hebben we afspraken gemaakt over erfpacht: wij bouwden de woningen die na afloop van de erfpacht terug zouden vallen aan de eigenaar. Die kreeg dan weer de volle eigendom over de gerealiseerde appartementen. Dat was voor hen aantrekkelijk."
Wenkbrauwen
Michel en Paul zeggen dat iedereen vanuit visie en overtuiging meedeed. Michel: "Bij de gemeente was er een groot enthousiasme." Paul moet lachen: "Bij de ING-bank was het enthousiasme iets minder, omdat ze het geld wel heel goedkoop uitleenden. Daar werden intern wel eens de wenkbrauwen over gefronst, zo hoorden we." Visie was er zeker ook bij de professionele eigenaren van vastgoed en beleggers in de stad. Rompelberg: "Veel beleggers in Maastricht beleggen in retail. Allemaal op de begane grond. Die beleggers zijn al blij als de bovenverdiepingen geen geld kosten. Wonen boven Winkels was voor hen heel welkom. Het pand kreeg een functie, werd helemaal opgeknapt en ze kregen zelfs iets aan inkomsten."
Paul en Michel: "We waren bezig met het grote C&A-pand van de familie Brenninkmeijer. Binnen C&A werd dat gezien als een mooie kans. De hele bovenverdieping zou aangepakt worden en na verloop van lange tijd zouden ze daar dan weer de volledige zeggenschap over krijgen. Voordat de uiteindelijke beslissing viel, had toenmalig burgemeester Philip Houben een etentje met enkele leden van de familie Brenninkmeijer. Hij sprak op maandag af in 't Plenkske. De secretaresse van de burgemeester belde het restaurant, maar kreeg te horen dat het op maandag dicht was. Ze zei: 'Weet u wel wie er komen? De burgemeester en de familie Brenninkmeijer!' Het antwoord was dat 't Plenkske op maandag natuurlijk open was."
Penders en Rompelberg: "Zo ging dat toen. Er werd door het college en directeuren ook volop meegedacht om die ontwikkeling mogelijk te maken. Toen hadden we geen balkgate."
Beste lezer,
Voor dat u verder leest even een momentje van uw aandacht. De afgelopen twee jaar schreven onze journalisten meer dan 6000 artikelen. Allemaal gratis te lezen, niet gratis om te maken. Waardeert u hun werk? Steun dan De Nieuwe Ster. Maak onafhankelijke, gratis journalistiek in Maastricht mogelijk.
Fraudezaak
De succesformule Wonen boven Winkels Maastricht liep niettemin leeg als een ballon in 2013/2014. Penders: "In Amsterdam was er een directeur van een corporatie die in een Maserati rondreed. Dat was één grote fraudezaak, waardoor velen anders naar corporaties gingen kijken. Wat doen die eigenlijk allemaal aan projecten, aan commerciële projecten? En wie verdient eigenlijk aan al die projecten? Dat was de dood in de pot. Saillant: de rente was op dat moment zo laag, dat de realisatie van nieuwe appartementen boven winkels voor het eerst juist rendabel was geworden.
Rompelberg: "De drie huidige eigenaren, Woonpunt, de Universiteit Maastricht en de gemeente, zijn overgeschakeld van ontwikkeling naar beheer. Het aantal woningen boven winkels groeide niet meer, terwijl er nog voldoende plannen in de pijplijn zaten en sommige zelfs al vergund waren."
Erfpacht
De drie eigenaren – ieder voor een derde deel – hebben recent de vraag opgeworpen of ze het bezit niet beter kunnen verkopen. Dat zou zeker gelden voor het bezit dat niet in eigendom is, maar in erfpacht. De gedachte is dat ze er nu nog iets voor kunnen krijgen. Omdat Wonen boven Winkels Maastricht al bijna een halve eeuw bestaat, komt ook het einde van die erfpacht in zicht. Dan gaan de woningen weer terug naar de eigenaar. Penders: "Nu wordt gedaan alsof daarmee waarde verloren gaat. Dat is natuurlijk niet zo: dat de erfpacht een keer afloopt is altijd onderdeel van de afspraken en ook van de berekeningen geweest."
De discussie over de toekomst van het bezit loopt nog altijd. De lokale politiek roerde zich meteen na het bekend worden van de verkoopplannen. Daarna leek de verkoop op ijs te zijn gelegd, maar even later blijkt dat er toch weer over wordt nagedacht.
Penders: "Michel en ik hebben recent nog een presentatie gehouden in het stadhuis. Er is nog steeds een potentie van zeker 500 appartementen, alleen al in het kernwinkelgebied. Als je het hele blok bekijkt tussen de Markt en de Hema aan de Grote Staat, tussen Nieuwstraat en Muntstraat, dan liggen daar 41 panden die je kunt ontsluiten, waar je 107 woningen kunt realiseren. Zowel aan de Muntstraat als aan de Nieuwstraat zijn de toegangen naar het achterterrein er al. Het pand Nieuwstraat 15 is daarvoor in het verleden al aangekocht: het is eigendom van Wonen boven Winkels Maastricht. Het 'Poortje van Dom van de Berg' aan de Muntstraat geeft al toegang tot het achterterrein."
Dakstraat
Waar het in dit blok om gaat, is dat er een dakstraat wordt gerealiseerd. Die kost fors geld, maar als die ontsluiting er is, kunnen de eigenaren zelf hun appartementen ontwikkelen. Ja, een dakstraat kost geld. Maar als we riolering en wegen gaan aanleggen in Limmel aan de Maas, dan kost dat toch ook geld. Je kunt zo'n dakstraat zien als een stuk infrastructuur. En als je als gemeente op die manier de realisatie van 107 woningen mogelijk maakt, dan krijg je ook tot in lengte van jaren weer veel meer OZB binnen. Het is een kwestie van visie. Als je het ziet en partijen gaan ervoor, dan lukt het. Als je alleen denkt in problemen, dan vergeet het maar."
Paul en Michel zijn enthousiast: "Niets is mooier dan werken aan je eigen stad. Het onbenutte potentieel van Wonen boven Winkels is nog steeds heel groot. In andere steden, zoals Delft, Gouda en Roermond, zijn er sinds 2021 weer subsidieregelingen die de financiële kloof dichten tussen de marktconforme kosten van het opknappen van een woonruimte en de extra kosten die je maakt als je dat in een historische binnenstad doet. In die gemeenten kunnen eigenaren vaak 10.000 euro per woning krijgen. Dat is substantieel."
Van onze redactie
Maurice Ubags
Maurice Ubags
